На главную
  
  
  (495)626-82-16
(926)220-91-26
 
 

Основные ошибки оценщиков при экспертизе отчетов об оценке недвижимости

Рассматривая отчеты об оценке объектов недвижимости, можно выделить основные ошибки, встречающиеся в них. Перечислим наиболее типичные.

Часто эксперты сталкиваются с отсутствием источников информации и расчетного обоснования. Встречается также несоблюдение связи между причиной и следствием, то есть из одного утверждения никак не следует другое. Это обычно влечет за собой противоречия в полученном отчете, которых он содержать не должен. Распространенной ошибкой является выбор неправильной методологии, что приводит к расхождениям уже на начальном этапе. Иногда встречаются элементарные арифметические ошибки, не только не красящие отчет, но и влекущие неверные выводы. 

На этапе постановки задачи важно определиться с целями оценки. Недопустимо, чтобы вид стоимости не соответствовал требованиям, выдвинутым в условиях. При описании объекта, которому дается оценка, можно выделить следующие ошибки. Часто не указываются основополагающие технические характеристики, такие как общая площадь объекта, его строительный объем и готовность к эксплуатации. Кроме того, может не быть описания местоположения интересующего объекта, а также отсутствовать характеристики технического состояния его конструктивных элементов.  

Методологические ошибки заключаются обычно в том, что заложена неверная рыночная стоимость объекта, либо вообще не определена стоимость земельного участка. Возможно и некорректное использование понижающих поправок. Не рассматриваются, либо неправильно подбираются объекты-аналоги, на основе которых делается сравнительный анализ. Соответственно, берутся неверные цифры корректировок, что является губительным для расчетов. 

При подготовке раздела, анализирующего наиболее эффективное использование объекта, возможно приведение необоснованных доводов о невозможности альтернативного использования. 

Важен этап согласования результатов. При расчете разными методиками цифры могут отличаться. Но если расхождение превышает допустимые погрешности, то это говорит о неправильно подобранных методах, либо о несоответствии числовых значений. 

Следует обращать внимание, что в отчете может отсутствовать анализ рынка, к которому принадлежит объект оценки. Серьезными недочетами являются отсутствие балансовой стоимости, даты проведения оценки объекта, либо даты составления отчета, использование терминов и понятий, не соответствующих действующему законодательству.